부동산 비법서
5장. 투자할 때 지켜야 할 3가지 원칙
저자 : 재파
첫째, 지금보다 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산만 구입하시기 바랍니다.
사람들은 현재의 이자만을 생각하고 투자를 하는데, 부동산은 금리 상승기와 금리 인하기를 늘 반복합니다.
저금리 시대에는 이자가 부담되는 수준은 아닐 것입니다.
하지만 부동산은 10년을 내다보고 하는 투자이기에 저금리시기에 기준을 맞춘다면 금리가 상승했을 때 버티기 어려운 투자처가 되기도 합니다.
그래서 지금보다 이자가 2배 이상 늘어도 내가 버틸 수 있을 만큼 금융체력을 키우고 감당할 수 있는 부동산만 구입하시기 바랍니다.
게다가 2022년부터는 한국과 미국의 본격적인 금리상승이 시작될 것입니다.
한국은 1월부터, 미국은 3월부터 시작될 것입니다.
금융체력을 높이라는 말은 여러분의 근로소득을 높이라는 뜻이기도 합니다.
여러분이 직장에서 또는 사업체에서 열심히 일을 해서 여러분의 기본적인 고정소득이 들어오는 것을 줄어들지 않게 하고, 더 나아가서 고정소득이 더욱 늘어나게 하는 것이 바로 여러분이 금융체력을 높이는 일입니다.
금융체력이 높다면 여러분이 금융기관에서 높은 점수를 받아서 필요할 때 대출을 일으킬 때도 여러분한테 매우 도움이 됩니다.
그래서 내가 고정소득이 적다고 실망할 것이 아니라 그걸 키우는 것도 하나의 재테크 방법입니다.
이것이 금융위기가 와도 여러분들을 지켜 줄 첫 번째 원칙입니다.
둘째, 어설픈 두 개보다 확실한 한 개를 선책하시기 바랍니다.
요즘 나오는 똘똘한 한 채라는 말이 여기에도 포함됩니다.
우리는 기본적으로 자본금이 한정되어 있기 때문에 가장 최대한의 효율을 내는 것이 중요합니다.
지금 같이 다주택자에게 세금부과가 많은 상태에서 나의 총알(자본금)을 나누어서 사용하는 건 좋지 못한 선택입니다.
가뜩이나 총알이 부족하다면 그 총알을 정확한 곳에 아주 신중하게 발사를 해야 전쟁 같은 이 부동산 시장에서 이길 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다.
주식은 분산하면 위험도가 낮지만 부동산은 전혀 반대입니다.
분산하게 되면 위험도가 높아지며, 부동산 하락 시에 더 큰 충격을 받게 됩니다.
우리가 여러 개를 투자할 시기는 분명히 따로 있습니다.
예를 들면 얼마 전까지만 하더라도 여러 개를 투자하여 자본 소득을 쉽게 늘릴 수 있는 다주택자가 훨씬 유리한 시절이 있었습니다.
세상은 변하고 트렌드도 계속 바뀝니다.
한 가지 방법만 고수하고 있다면 요즘같이 변화하는 세상에서 살아남을 수 없습니다.
정작 다주택자로 변신해야 할 시기에는 또 다주택자가 되어 자본소득 증가의 속도를 높이는 것도 좋은 방법입니다.
다만 언급했던 것처럼 뭐든지 시기가 있는데 지금은 다주택자에게 세금이 과하게 부과되다 보니 그 수익률이 높지 않다는 점, 그리고 취. 등록 시에도 취. 등록세가 많이 부과되는 점을 모두 고려해보고 판단을 내리는 게 좋습니다.
분명한 것은 현재는 다주택자로 부동산을 가져가는 것보다 좋은 한 채로 굴리는 게 수익률이 더 좋은 시기입니다.
나중에 또 다주택자 시스템이 좋아지는 시기는 다주택자 양도세와 취. 등록세가 줄어드는 시점이라고 보면 되겠습니다.
개중에는 다주택에 대해 부정적인 분들도 계시지만 온전히 투자적인 측면에서 본다면 다주택은 필요한 방법 중 하나입니다.
다주택자가 없다면 무주택자가 거주하는 전세나 월세도 없다는 것을 아셔야 합니다.
모든 이들이 본인 주택을 소유할 만큼 돈을 가지고 있지 않습니다.
또한 모든 이들이 주택을 소유하고 싶어 하지 않구요.
세상의 모든 사람의 마음이 하나가 아닙니다.
세상에는 적절한 다주택자와 적절한 유주택자가 모여야 제대로 돌아갈 수 있습니다.
물론 지금은 과도한 저금리와 유동성으로 인해 다주택자들이 단기간에 시세차익을 노리고 투기성으로 접근하는 잘못된 세력이 존재하지만 내가 열심히 일해서 부동산을 늘려가면서 노후를 대비하는 장기 다주택자들도 많이 있습니다.
여러분은 이러한 장기다주택자가 되려고 노력을 해야 후에 일을 하지 않고도 부동산에서 월세가 나오면 그 월세를 받아서 편하게 노후를 보내실 수가 있습니다.
결국에는 목돈보다 매달 꼬박꼬박 들어오는 월세가 노후에 큰 힘이 됩니다.
셋째, 초기에 자산을 늘리고 싶다면 오피스텔, 상가, 사무실은 좋은 투자처는 아닙니다.
여러분의 자산을 늘리고 싶다면 위의 3가지를 제외한 주택이나 아파트에 투자하시기 바랍니다.
많은 분들이 오피스텔을 사서 월세를 받으면 좋지 않느냐 라고 말을 합니다.
하지만 오피스텔은 한두 달만 공실이 생겨도 수익률이 확 낮아지며, 실제로 가격이 많이 오르지도 않습니다.
그리고 세입자 들어오고 나가는 날짜를 맞춰서 공실이 생기지 않게 구한다는 게 생각보다 쉽지 않은 일입니다.
물론 직장이 많은 지역이라면 공실이 생기지 않게 하는 게 가능하겠지만 전국 모든 지역의 오피스텔이 그렇지는 않다는 말입니다.
대부분 노후에 월세를 받겠다면서 오피스텔이나 상가를 구입합니다.
이런 분들은 전액 현금을 주고 사는 게 아니라 대출을 어느 정도 끼고 사는데 월세를 받아서 대출을 갚고 남는 걸로 생활 하겠다 이러시는 분들이 많이 있으나, 공실이 발생하게 되면 대출금이 밀리게 되는 현상이 종종 발생하게 됩니다.
오피스텔, 상가, 사무실 투자는 내 자산이 안정되고 그래도 남는다면 투자해도 좋은 부동산입니다.
좋은 책을 만들어 주시고, 구매자에게 저작권을 주신 재파님께 진심으로 감사드립니다.
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